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terça-feira, 27 de janeiro de 2015

Valor: A prova dos nove para a bolha imobiliária brasileira

Não há nada no horizonte que represente um alívio para o segmento. Os preços reais pararam de subir, os investidores se afastaram, os estoques das incorporadoras estão elevados, os distratos seguem altos, o retorno com aluguéis está na mínima dos últimos anos e, para piorar o cenário, os juros básicos e do crédito imobiliário estão em alta
Onze entre dez analistas dão como certo que 2015 será um ano difícil para o Brasil como um todo. E se isso é verdade, este ano tem tudo para ser especialmente doloroso para o mercado imobiliário. Será a prova dos nove para a disputa entre aqueles que discutem, no próprio mercado, na academia e nas redes sociais, sobre a existência ou não de uma bolha imobiliária no país.
Não há nada no horizonte que represente um alívio para o segmento. Os preços reais pararam de subir, os investidores se afastaram, os estoques das incorporadoras estão elevados, os distratos seguem altos, o retorno com aluguéis está na mínima dos últimos anos e, para piorar o cenário, os juros básicos e do crédito imobiliário estão em alta.
Depois de subir na casa de 18% em 12 meses acima da inflação, o ritmo de alta dos preços dos imóveis em São Paulo perdeu definitivamente o vigor e fechou 2014 com avanço nominal praticamente em linha com o IPCA, de acordo com o índice FipeZap. Isso significa zero de alta real.
Economia fraca, juro alto e desemprego 
Mas muito mais importante do que ocorreu no ano passado é saber qual será o comportamento neste ano.
Como minha bola de cristal teima em não funcionar, me limito a analisar dados históricos e os vetores que podem influenciar o comportamento futuro dos preços. E o cenário não é bom.
Em países com séries longas de indicadores imobiliários, como os Estados Unidos e o Reino Unido, o comportamento típico que se observa nesse mercado é cíclico. Movimentos grandes de alta real nos preços de casas e apartamentos são seguidos de perdas reais, sendo que o próximo "vale" fica num nível superior ao anterior.
A estratégia é negar
Aqui no Brasil não dispomos de séries de décadas, mas dirigentes de incorporadoras e de bancos financiadores insistem em dizer que "dessa vez será diferente" e que movimento semelhante não ocorrerá por essas bandas. No pior dos casos, admitem que os preços vão seguir a inflação. Entretanto, ainda que esses agentes acompanhem o mercado mais de perto do que qualquer outro, as opiniões deles têm um viés legítimo e claro - o de proteger o próprio bolso.
O modelo de negócios de incorporação imobiliária usado no país, em que o prédio só começa a subir depois de um volume mínimo de vendas contratadas, sem dúvida nenhuma ajuda a controlar o excesso de oferta.
Mas nem sempre tudo corre como planejado, como evidencia o nível recorde de estoques ao fim de novembro, de 26,5 mil unidades em São Paulo, conforme dados do Secovi-SP (esse estoque representa mais de um ano de vendas na capital, que somaram 18 mil unidades de janeiro a novembro de 2014).
Há alguns anos atrás, durante teleconferência de resultados da Cyrela, um analista perguntou a Elie Horn, acionista controlador e um dos empresários mais respeitados desse mercado, qual era o nível de estoques que poderia ser considerado "bom". Ele não teve dúvidas e respondeu: "zero".
O descompasso do modelo de análise de crédito usado por corretores de imóveis, interessados na gorda comissão de 6% recebida no momento da venda, e bancos que financiam os compradores após a entrega das chaves, bem mais rigorosos, também não ajuda.
Distratos em alta e lucro menor
Exatamente por isso o volume de distratos por não aprovação de crédito segue alto, com o agravante de que agora a incorporadora está ganhando menos na revenda (antes elas lucravam porque vendiam a unidade por um preço bem maior do que no lançamento).

A recente elevação dos juros pela Caixa Econômica Federal, que já tinha sido precedida por reajustes nas taxas de bancos privados, é um peso contra adicional para a aprovação dos financiamentos, já que uma prestação mensal maior exige renda também mais elevada, o que reduz o número potencial de compradores elegíveis ao crédito.
Dados da Abecip mostram que não existe uma crise no financiamento habitacional, mas já não há mais o mesmo vigor de outros tempos. O volume liberado em 2014 somou R$ 112,9 bilhões, mas com alta nominal de apenas 3,4%, depois de ter subido 32% entre 2012 e 2013.
O comprador investidor, que normalmente toma pouco crédito, também está mais distante. De acordo com pesquisa Raio-X FipeZap, apenas 20% dos que compraram imóveis entre julho e setembro de 2014 o fizeram com o objetivo de investir. O índice era de 39%, no segundo trimestre, e de 41%, no terceiro trimestre de 2013.
Preços e retorno com aluguel em queda
Esse comportamento do investidor não surpreende. Nada sugere que os preços vão seguir em forte alta como nos últimos anos - pelo contrário -, e o retorno com aluguel segue em queda, tendo atingido a mínima de 0,43% ao mês em dezembro. E enquanto a taxa de aluguel cai, a Selic sobe, o que reduz ainda mais a rentabilidade relativa do investimento imobiliário.

O que ainda não ocorreu, mas que está no radar dos macroeconomistas, é uma redução do nível do emprego e da renda real do trabalhador.
Se o mercado imobiliário sobreviver a isso tudo sem queda real nos preços é porque realmente não havia uma bolha.
(Valor Online - Finanças - 27/01/2015)
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segunda-feira, 26 de janeiro de 2015

Correio do Estado: Mercado faz ajustes e preços anunciados já caem 30%

(...) os preços de imóveis estão recuando para não comprometer o ritmo das vendas. Na avaliação de fontes do setor, os valores estão passando por ajustes após os anos de especulação
As mudanças nos humores da economia colocaram um freio no frenesi que caracterizava o setor imobiliário. Em Campo Grande, os preços de imóveis estão recuando para não comprometer o ritmo das vendas. Na avaliação de fontes do setor, os valores estão passando por ajustes após os anos de especulação. “Muitos imóveis estão, agora, com preço real de mercado”, afirma o presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis de Mato Grosso do Sul (Sindimóveis), James Antônio Gomes, que estima redução entre 20% e 30%. Segundo ele, esse comportamento foi provocado pelo baixo crescimento econômico dos últimos anos. 
Na avaliação de Gomes, com a retração da economia, as pessoas, de modo geral, estão descartando imóveis supervalorizados. Isso não significa, conforme o corretor, que as vendas estejam fracas. “Só não vende, se o imóvel estiver acima do preço”, enfatiza. Essa pressão da demanda obriga os investidores a redefinirem os valores de suas propriedades. “Eles [os proprietários] estão caindo na real e reajustam os preços para baixo”, afirma o presidente do Sindimóveis. 
(Correio do Estado Online - Economia - Mercado - 26/01/2015)
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sexta-feira, 23 de janeiro de 2015

Valor: Em crise, executivo fala em "eclipse no mercado imobiliário"

Em um ano tão conturbado como 2014, as incorporadoras de capital aberto sofreram forte desvalorização na BM&FBovespa. Enquanto o Ibovespa caiu 2,91%, os papéis da Rossi despencaram 66,73%, os da Tecnisa recuaram 54,38%, e os da PDG Realty, 52,49%

As prévias operacionais já divulgadas pelas incorporadoras de capital aberto sinalizam que o mercado encolheu, em 2014, pelo terceiro ano consecutivo. E tudo indica, conforme avaliações, que o setor completará quatro anos sem expansão. 

A retração do desempenho no ano passado tende a se acentuar quando as demais incorporadoras divulgarem seus lançamentos e vendas. A Rossi Residencial, por exemplo, não divulgou prévia, até o fechamento desta edição, mas informou, em dezembro, que encerraria 2014 com VGV 21% abaixo do ano anterior.

"Eclipse no mercado imobiliário"
O conjunto de lançamentos das incorporadoras pode ter nova redução neste ano. "Será o quarto ano de encolhimento do setor. O volume de lançamentos ficará um pouco superior ao da época da abertura de capital das empresas", afirma o diretor da Realton - imobiliária focada na venda de imóveis novos com descontos -, Rogerio Santos. Na avaliação do executivo, em 2014, houve um "eclipse no mercado imobiliário", resultante da combinação do momento econômico do país e mundial, da Copa do Mundo e das eleições.

Distratos e estoques em alta
O setor começa o ano com estoques elevados, fruto dos distratos e da concentração de lançamentos no último trimestre de 2014. De outubro a dezembro, Cyrela, Direcional, Even, EZTec, Gafisa, Helbor, MRV e Rodobens lançaram R$ 5,33 bilhões, o equivalente a 31% do ano. Comparado com mesmo período de 2013, houve recuo de 29% em lançamentos e 20% em vendas contratadas.

O presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin, diz não acreditar que 2015 será um ano de crescimento para o setor. "Vamos trabalhar com as ferramentas que possuímos. Não teremos nenhum impulso da economia", diz Menin.

Os ajustes na economia começaram a ser feitos, todavia o ambiente ainda é de cautela, pois espera-se que a melhora virá somente a partir do fim do ano. Recentemente, a Caixa Econômica Federal - principal agente na concessão de crédito imobiliário - subiu os juros para o financiamento habitacional. Ainda que a medida não tenha sido vista com alarde por analistas, foi considerada fator que contribui para tornar o cenário mais desafiador para as incorporadoras.

O presidente da Abrainc disse estar preocupado que haja "contaminação" do crédito imobiliário pela Selic. Outra preocupação referente ao financiamento imobiliário, segundo Menin, é que, com a possibilidade de mudança na tributação das letras de crédito imobiliário (LCIs) já sinalizada pelo ministro da Fazenda, Joaquim Levy, os recursos para o setor sejam reduzido. "São as maiores adversidades para o setor no ano de 2015", afirma o empresário.

Em um ano tão conturbado como 2014, as incorporadoras de capital aberto sofreram forte desvalorização na BM&FBovespa. Enquanto o Ibovespa caiu 2,91%, os papéis da Rossi despencaram 66,73%, os da Tecnisa recuaram 54,38%, e os da PDG Realty, 52,49%.

(Valor Online - Empresas - 23/01/2015)

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quarta-feira, 21 de janeiro de 2015

Agência Brasil: Institutos pedem prudência na compra da casa própria

O trabalhador que pensa em adquirir a casa própria neste momento deve rever sua intenção, adotar uma postura de cautela e aguardar um pouco mais antes de assinar um contrato de financiamento. A dica é do presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Geraldo Tardin

Nesta segunda-feira (19), entraram em vigora as novas taxas de juros para o financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal tanto para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) quanto para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e o impacto para o mutuário será de até 14,3% nas prestações.

Se ele está pesquisando para comprar, o conselho é que, nos próximos dois anos, reveja essa opção. É um período de inflação [mais elevada] e o contrato, além dos juros, é corrigido pela TR [Taxa Referencial]. Com a previsão de inflação neste ano e no início do próximo, os contratos vão subir muito, disse Tardin. Com os contratos pesando mais no bolso do trabalhador, outro problema é o risco de o comprador ter que devolver o imóvel, uma vez que terá dificuldade para pagar as prestações. Se ele já está devendo e contrair nova dívida, terá dificuldade de pagar também as prestações da casa própria.

No caso da pessoa que já escolheu o imóvel, o representante do Ibedec aconselha que não comprometa mais de 20% da renda. A lei permite 30%, mas, se ela comprometer 20%, terá condições de passar por esse momento de forma mais tranquila. Ele pode, também, dar uma entrada maior, fazendo uma poupança antes ou comprar um imóvel de menor valor, desde que a prestação se encaixe em 20% do orçamento, destacou Tardin.

Alta nos estoques
Aqueles que pouparem para dar uma entrada maior podem ser beneficiados pela alta de estoque de imóveis, uma vez que a elevação dos juros pode reduzir a procura. Segundo Geraldo Tardin, a queda na procura poder criar um cenário com boas ofertas para os interessados.

A Associação Nacional de Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac) avalia que os financiamentos mais altos serão os mais afetados pelas novas taxas para os novos contratos.

As novas taxas para os financiamentos habitacionais foram anunciadas pela Caixa no dia 15. Nos financiamentos do SFH, os juros variavam entre 8% e 9,15% ao ano e agora ficarão entre 8,5% e 9,15% ao ano. Nas operações do SFH, as taxas passarão de 8,8% a 9,2% ao ano para 10,2% a 11% ao ano. O banco justificou o reajuste com base no aumento da taxa Selic (juros básicos da economia), que passaram de 10% para 11,75% ao ano, em 2014.

Compradores prejudicados
O presidente da Associação Nacional dos Mutuários, Marcelo Augusto Luz, mostrou-se preocupado com a elevação dos juros da casa própria. Ele pondera que mesmo as taxas anteriores já eram consideradas altas.

Para Marcelo Luz, os compradores de imóvel na planta que adquirirem das construtoras, para fazer uso do financiamento bancário, principalmente o da Caixa, também serão prejudicados. Já se alterou o plano de compra do imóvel, porque a partir do momento em que for fechar o financiamento, encontrará taxa a maior. [Esses compradores] vão ter dificuldades nas primeiras prestações e no aumento da dívida porque o saldo devedor acaba sendo alterado também para mais.

Luz explicou que um imóvel que custa R$ 250 mil, que considera habitação de médio valor, terá a primeira prestação de R$ 2,5 mil pelo Sistema de Amortização Crescente (Sacre), usado pela Caixa. Ele lembrou que é difícil encontrar imóveis abaixo de R$ 190 mil e os que estão cotados acima desse valor serão afetados pelos juros mais altos. A maioria dos imóveis que são construídos no Brasil tem valor entre R$ 250 mil e R$ 800 mil. A orientação é financiar o menos possível. Se o mutuário for ao banco para fazer a captação de 80% a 90%, provavelmente terá dificuldades, com a queda da renda, ao longo dos anos. Tudo pode acontecer, já que existem contratos com prazos acima de 400 meses, destaca.


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terça-feira, 20 de janeiro de 2015

Folha: Vendas caem 40%, VGVcai 28,2% e estoques aumentam 42,1%

No acumulado do ano, as vendas, que atingiram 18.324 unidades, tiveram queda de 40% sobre o mesmo período de 2013.

"É preciso considerar que 2013 foi um ano excepcional para o mercado imobiliário, com elevado crescimento em relação aos dois anos anteriores", afirmou o Secovi.

Valores em queda e estoques em alta
O valor geral de vendas (VGV) em novembro foi de R$ 1,6 bilhão, queda de 28,2% sobre novembro de 2013.

"Tradicionalmente novembro e dezembro apresentam os maiores volumes de lançamentos, pois as empresas têm de cumprir metas anuais e aproveitam o décimo terceiro salário no incremento das vendas", disse o Secovi, em nota.

O estoque em São Paulo cresceu 42,1% em novembro na comparação anual, para 26.579 unidades, seu maior nível histórico desde a mudança de metodologia da pesquisa, em janeiro de 2004. Sobre outubro, houve um crescimento de 12,4%.

(Folha de São Paulo - Mercado - 19/01/2015)

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segunda-feira, 19 de janeiro de 2015

O Tempo: Volume de imóveis encalhados supera números oficiais

Mas basta olhar para placas de “vende-se” espalhadas para perceber que elas têm ficado lá por mais tempo, confirmando que o volume de imóveis encalhados é ainda mais alto
Com preços nas alturas e crise na economia, as vendas de imóveis já não estão mais tão aquecidas como antigamente. Levantamento da Câmara do Mercado Imobiliário e do Sindicato da Habitação (CMI/Secovi-MG) indica queda de 2,06% nos dez primeiros meses do ano passado. Mas basta olhar para placas de “vende-se” espalhadas para perceber que elas têm ficado lá por mais tempo, confirmando que o volume de imóveis encalhados é ainda mais alto. Hoje, a velocidade de vendas está três vezes menor do que há cinco anos.

Apenas 7% dos imóveis colocados à venda foram vendidos
De acordo com levantamento da economista do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-MG), Ieda Vasconcelos, em 2010, a cada cem imóveis colocados à venda, cerca de 22 eram vendidos. Em 2014, o ritmo foi de um pouco mais de sete unidades. A pesquisa usou a média geral dos períodos de janeiro a outubro.

"Os preços estão absurdos, e as pessoas, sem dinheiro"
Na rua Pouso Alegre, uma das principais vias do bairro Floresta, na região Leste da capital, há uma concentração de casas, apartamentos e pontos comerciais a serem negociados. Dono de um bar nessa rua há 12 anos, Sheik Baklim, 64, observa como a oferta de imóveis para vender ou alugar tem crescido. “A casa ao lado está há pelo menos três anos com a placa “vende-se”, e a da frente está na mesma situação há um ano. Os preços estão absurdos, e as pessoas, sem dinheiro”, afirmou Baklim.


“Já estive com um apartamento no bairro Santo Agostinho que demorou muito para ser vendido. O dono, que pediu R$ 1,2 milhão, acabou vendendo por R$ 900 mil, três anos depois” 


Com a oferta alta e a demanda baixa, a corretora da empresa Era Imóveis, Carla Vieira, 36, alerta que nem sempre é um bom negócio deixar o imóvel parado por muito tempo. Segundo ela, os proprietários que não abrem mão do preço podem perder dinheiro. “Já estive com um apartamento no bairro Santo Agostinho que demorou muito para ser vendido. O dono, que pediu R$ 1,2 milhão, acabou vendendo por R$ 900 mil, três anos depois”.

Para não encalhar os imóveis, a aposentada Margareth Oliveira, 62, que possui algumas propriedades alugadas, afirma que o jeito é negociar os preços. Ela tem atualmente uma casa também na rua Pouso Alegre, disponível há cerca de dois meses, mas não teme a demora. “Sou adepta da negociação. Sempre tenho uma margem para que o imóvel não encalhe”, disse.
Os levantamentos da venda de imóveis da CMI/Secovi e do Sinduscon-MG são feitos em parceria com o Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativa (Ipead-UFMG)

(Jornal O Tempo - Capa - Economia - 16/01/2015)
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sexta-feira, 16 de janeiro de 2015

Valor: Crédito imobiliário mais caro reduz demanda potencial, diz Secovi

O aumento das taxas do crédito imobiliário pela Caixa Econômica Federal reduz, potencialmente, a demanda por imóveis, na avaliação do presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, e vai dificultar a comercialização. “Quando os juros são reduzidos, mais pessoas são colocadas no mercado. O aumento das taxas tira a capacidade de compra de uma parte dos compradores”, afirma o executivo.
O presidente da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci/Brasil), Basilio Jafet, compartilha da opinião de Bernardes. “O aumento das taxas de juros limita o universo comprador de um imóvel. Qualquer ponto percentual é importante”, diz Jafet, ressaltando que a inadimplência no setor é “baixíssima”.
As novas taxas serão adotadas pela Caixa a partir de 19 de janeiro. Financiamentos de imóveis enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida e com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) não serão alterados.
Nas operações pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), o custo efetivo nas operações cotadas no balcão da agência para não clientes foi mantido em 9,15%. Para mutuários, a taxa passou de 8,75% para 9%.
O maior impacto ocorre nos financiamentos pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), em que a taxa efetiva cobrada no balcão da agência subiu de 9,2% para 11% ao ano. Para os clientes do banco, a taxa aumentou de 9,1% para 10,7%.
Notícia negativa
Na quarta-feira, o Bank of America Merrill Lynch divulgou, em relatório, expectativa que os ajustes não devem ser suficientes para impactar a já reduzida velocidade de vendas, num cenário de baixa confiança do consumidor. “A notícia é negativa para a demanda por imóveis e para o setor com um todo, mas o impacto é pequeno”, afirma um analista que acompanha o mercado imobiliário.

(Valor Online - Empresas - 16/01/2015)
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terça-feira, 13 de janeiro de 2015

Diário do Comércio: Mercado imobiliário mineiro prevê 2015 difícil

O ano de 2015 promete ser difícil para o mercado imobiliário mineiro. A instabilidade econômica que assola o pais, somada ao maior endividamento da população brasileira e ao menor nível de confiança do consumidor e dos investidores, deve refletir de forma negativa nos negócios do setor, pelo menos nesse primeiro semestre.

E o que avalia o presidente da Camara do Mercado Imobiliário/Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Otimar Bicalho. Segundo ele, ainda e cedo para definir qualquer prognóstico em relação ao comportamento do consumidor ao longo deste ano, mas o primeiro semestre deve ser fraco para o setor.

"A questão é a seguinte: é preciso esperar para ver se as medidas tomadas pela nova equipe econômica do governo vão surtir efeito. Na medida que houver sinalização de que a economia vai melhorar, as pessoas voltam a decidir sobre a compra de imóveis", disse Bicalho.

Conforme o dirigente, depois das eleições de outubro do ano passado houve uma retomada na procura por imóveis. "As consultas aumentaram muito. O que não podemos dizer ainda é quanto dessas consultas se tornaram vendas efetivamente", pondera. 

A insegurança gerada pela economia nacional influenciou também o resultado do setor no ano passado, que fechou 2014 sem crescimento. 

A fonte secou
Para Bicalho, o ritmo do mercado e que vai ditar o número de lançamentos em 2015, que, tudo indica, devem cair em relação ao ano anterior. "Além da indefinição da economia, tem ainda que se levar em conta os financiamentos. Os bancos privados tem apertado mais, com controle mais rígido na liberação do credito. Com isso, os bancos públicos, como a Caixa Econômica Federal, tem ficado sobrecarregados", explica.

A partir do segundo semestre, aposta o presidente da CMI/Secovi, e provável que ocorra um maior aquecimento dos negócios. "Tudo vai depender da sensação de confiança no futuro, porque e isso que determina a decisão ou não da compra de um imóvel. A situação da economia do país pode ainda estar ruim, mas se as ações do governo forem positivas no sentido de manter a confiança no futuro, as pessoas voltam a pensar em adquirir um imóvel", argumenta.

(Diário do Comércio - Notícia - 13/01/2015)

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quinta-feira, 8 de janeiro de 2015

Valor: Falácia do pré-sal e especulação detonam a construção em Santos

Após uma enxurrada de lançamentos de imóveis com preços de comercialização que atingiram patamares fora da curva nos últimos anos, a venda de apartamentos encalhou
Batizada nos últimos anos como a "Meca" do pré-sal, a cidade de Santos, no litoral paulista, enfrenta um dos primeiros resultados da danosa especulação imobiliária. Após uma enxurrada de lançamentos de imóveis com preços de comercialização que atingiram patamares fora da curva nos últimos anos, a venda de apartamentos encalhou.
As piores taxas de liquidez estão nos imóveis de três e quatro dormitórios que, devido à metragem, são geralmente os mais caros. O percentual de unidades prontas e não vendidas chegou respectivamente a 42% e 73% em 2014, mostra estudo da Robert Michael Zarif Assessoria Econômica, consultoria especializada em mercado imobiliário. Uma taxa acima de 10% já é considerada ruim, afirma Zarif. "E a tendência é piorar porque tem muita coisa em construção", diz. A maior parte será entregue em pouco mais de um ano.
Segundo especialistas e construtores locais, a indústria superestimou Santos ao vender a cidade como o novo polo de investimentos e negócios da cadeia de óleo e gás. E ofertou um produto que não tem poder de revenda em determinadas regiões do município. Sem demanda, hoje é possível negociar imóveis novos com até 25% de desconto, algo impensável há pouco mais de um ano.
Autorregulação
"O universo de quatro dormitórios é um mercado mais específico, que pode ser absorvido tranquilamente. Nos demais, pode estar havendo devolução por falta de capacidade de arcar com o financiamento. Mas o mercado vai se autorregular, os ventos da economia é que são o problema", afirma Ricardo Beschizza, diretor da regional de Santos do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP).

A falácia do pré-sal e a especulação imobiliária
A indústria apostou forte em Santos depois da criação da unidade de negócios da Petrobras na cidade, em 2006, lançando uma propaganda maciça do potencial de investimentos na cadeia do pré-sal e na expansão do porto de Santos. A cidade chegou a ser a terceira em afluxo de investimentos de construtoras de São Paulo, então capitalizadas após a chegada à Bolsa de Valores.

Mas apenas dois novos terminais portuários foram criados nos últimos anos - longe da propalada duplicação física do porto. E, apesar do nome, a Bacia de Santos - localizada a 300 quilômetros da costa - tem operações que vão de Cabo Frio (RJ) até Florianópolis (SC).
"As empresas vieram de São Paulo sem conhecer a região, com a ideia do pré-sal. O pré-sal não aconteceu e nem vai acontecer em Santos. A cidade ficou apenas com uma gerência administrativa. Não tem a base de transporte; não tem a base logística; e não tem estaleiro", diz José Teixeira, proprietário da construtora Macuco, de Santos.
"Foi uma sequência de erros por falta de informações. Não adianta fazer apartamento de quatro suítes de um por andar na Ponta da Praia", afirma Carlos Ferreira, delegado regional do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santos, referindo-se a um bairro de Santos. "As construtoras compravam terrenos caríssimos e ao repassar para o imóvel os números não batiam, o consumidor não tinha como arcar", diz. Em 2013, a média salarial em Santos variou de R$ 1.266 na agropecuária a R$ 3.612 na indústria, segundo o Relatório de Informações Sociais (Rais) do Ministério do Trabalho e Emprego.
Com maior poder de barganha, hoje o comprador consegue condições mais favoráveis na negociação. "Antes havia construtor que reajustava o preço acima do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e não aceitava imóvel como parte do pagamento. Hoje, se ele não aceitar, o concorrente aceita. Algumas empresas também estão fazendo financiamento direto, sem mediação do banco", explica Ferreira.
(Valor Econômico - Empresas - 08/01/2015)

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quarta-feira, 7 de janeiro de 2015

Diário do Comércio: Especialista não descarta desvalorização dos imóveis

"Em 2015 pode ter uma queda real dos imóveis, ou seja, os preços devem crescer menos que a inflação. Mas, não é descartada ainda a chance de desvalorização mesmo, queda nominal, com variação negativa no índice", afirma

Os imóveis em Belo Horizonte tiveram em 2014 a menor alta verificada no município desde 2012, reflexo de um desaquecimento das vendas na capital mineira no ultimo exercício. Os dados compõem o Índice Fipezap, divulgado ontem pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).

Para o economista da Fipe Bruno Oliva, a alta um pouco menor em 2014 já era esperada diante de um cenário econômico pouco animador, com baixo crescimento econômico.

"O ano não foi bom em se tratando de mercado de trabalho. As pessoas estão perdendo seus empregos ou temendo perder, portanto, não estão planejando comprar imóveis", afirma.

Outro fator que, na visão do economista, afetou o desempenho do mercado imobiliário foi a alta das taxas de juros. Com a inflação em escala crescente, o governo teve que elevar a taxa básica de juros, com reflexo no credito imobiliário. Isso sem contar que a inadimplência em alta também reduziu o número de pessoas aptas a conseguirem um financiamento.

Pelos mesmos motivos, o preço do imóvel nacionalmente também apresentou a alta menos significativa da serie histórica. 

Perspectivas pessimistas
Para 2015, as projeções são de altas moderadas nos preços dos imóveis no pais. "Em 2015 pode ter uma queda real dos imóveis, ou seja, os preços devem crescer menos que a inflação. Mas, não e descartada ainda a chance de desvalorização mesmo, queda nominal, com variação negativa no índice", afirma.

Para o economista, esse resultado vai depender do desempenho da economia neste exercício. Caso as perspectivas pessimistas se concretizem, o mercado imobiliário devera sentir com queda nas vendas. Com a demanda em baixa, o caminho natural e queda nos preços em todo o País.

(Diário do Comércio - Belo Horizonte/MG - Notícias - 06/01/2015)

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terça-feira, 6 de janeiro de 2015

Exame: Imóveis perdem valorização e têm queda real nos preços

Em dezembro, 16 cidades registraram reajustes abaixo da inflação esperada para o mês, de 0,75%. Ou seja, tiveram queda real no preço dos imóveis
Em 2014, a valorização dos imóveis caiu praticamente pela metade no Brasil. Enquanto em 2013 o preço médio do metro quadrado no país subiu 13,74%, no ano passado o reajuste foi de apenas 6,7%.
As informações são do índice FipeZap, que acompanha o comportamento do mercado imobiliário de 20 cidades brasileiras.
O reajuste registrado no ano passado fica apenas um pouco acima da inflação esperada para 2014, de 6,4% - projeção para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), do Boletim Focus do Banco Central. 
O percentual de 6,7% em 2014 é a menor valorização anual desde o início da série histórica do índice FipeZap ampliado, que começou em julho de 2012. Antes desse período, o indicador acompanhava as variações de preços dos imóveis em apenas sete cidades do país.
Em dezembro, o preço médio dos imóveis no Brasil registrou reajuste de 0,33% - muito abaixo da inflação do período (0,75%) -, a menor valorização mensal desde o início da séria histórica do índice ampliado do FipeZap.
Queda real dos preços
Em dezembro, 16 cidades registraram reajustes abaixo da inflação esperada para o mês, de 0,75%. Ou seja, tiveram queda real no preço dos imóveis.

Apenas Rio de Janeiro, São Paulo, São Caetano do Sul (no interior de São Paulo) e Vila Velha (no interior do Espírito Santo) não tiveram queda real nos valores de venda das unidades no último mês de 2014.
Contagem (MG) e Goiânia (GO) foram as cidades que registraram o preço do metro quadrado mais baixo no fim do ano passado. Em Goiânia o valor médio do metro quadrado ficou em 3.386 reais, e em Contagem o preço sobe para 4.056 reais. 
O Índice FipeZap tem dados disponíveis sobre São Paulo e Rio de Janeiro desde janeiro de 2008. Para Belo Horizonte, a série histórica começa em maio de 2009. Para Fortaleza, em abril de 2010; para Recife em julho de 2010; e para o Distrito Federal e Salvador, em setembro de 2010.
Entre as cidades incluídas mais recentemente, que compõem o Índice FipeZap Ampliado, os municípios do ABC Paulista e Niterói têm dados disponíveis desde janeiro de 2012. Vitória, Vila Velha, Florianópolis, Porto Alegre e Curitiba têm séries históricas iniciadas em julho de 2012. O índice FipeZap Ampliado foi lançado em janeiro de 2013.
O indicador elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o site de classificados Zap Imóveis, acompanha os preços do metro quadrado dos imóveis usados anunciados na internet, que totalizam mais de 290 mil unidades por mês.
Além disso, são buscados também dados em outras fontes de anúncios online. A Fipe faz a ponderação dos dados utilizando a renda dos domicílios, de acordo com levantamento feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
(Exame - Seu Dinheiro - Notícias - 06/01/2015)
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segunda-feira, 5 de janeiro de 2015

Estadão: 2015 será um ano de "pouca expressão" e de queda nos preços

Pesquisa da USP com empresários do setor mostra que 77% deles esperam lançar um número menor de unidades no ano em comparação com 2014; preço dos imóveis tende a acompanhar a inflação e até cair em algumas regiões

O mercado imobiliário nacional tende a sofrer nova retração em 2015, depois de enfrentar, ao longo de 2014, uma queda na velocidade das vendas e a postergação de lançamentos. O clima de incerteza sobre os rumos da economia e os estoques elevados exigirão das incorporadoras muita cautela na oferta de novos produtos, além de esforços adicionais para venda dos imóveis.

Segundo consulta realizada este mês pelo Núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo (USP), 77% dos empresários do setor acreditam que o número total de unidades lançadas em 2015 será menor do que em 2014, enquanto apenas 23% esperam crescimento. A pesquisa também mostra que 56% dos empresários estimam queda na velocidade de vendas e 33% contam com estabilidade. Só 11% acreditam em alta.

O esfriamento do mercado imobiliário reflete a expectativa de ajustes na política econômica, que podem resultar em alta das taxas de juros e em um possível corte de empregos. O cenário abala a confiança dos consumidores e tira a previsibilidade de empresários.

2015 será um ano de "pouca expressão" para o mercado imobiliário
"A probabilidade é de que o comportamento da economia seja frágil em 2015. Se isso acontecer, o mercado imobiliário terá um ano de pouca expressão", avalia João da Rocha Lima, coordenador do núcleo. "Esse cenário só se reverteria se a economia melhorasse e se os compradores de imóveis sentissem confiança de que o emprego e a renda não estão sob risco."

Segundo o diretor superintendente da Rossi Residencial, Leonardo Diniz, a incorporadora tem capacidade de lançar mais em 2015 do que em 2014, mas a oferta de novos projetos dependerá da velocidade de vendas nos próximos meses. "Se não fosse o cenário econômico incerto, eu diria que temos planos de lançar mais. Só que isso depende do mercado", diz o executivo.

Hoje, somente 7% das visitas ao estandes de venda são convertidas em vendas
Em um evento no Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), o diretor presidente da Gafisa, Sandro Gamba, disse que, hoje em dia, apenas 7% das visitas aos estandes da companhia são convertidas em vendas. Em 2013, esse patamar estava em 15%. "O prazo para fechamento dos negócios está maior, então temos de trabalhar mais as vendas", afirma. De acordo com ele, a Gafisa tem trabalhado de 45 a 60 dias no pré-lançamento de seus projetos, com estandes montados para recolher nomes de interessados antes de iniciar oficialmente as vendas. O objetivo é evitar que os imóveis fiquem encalhados.

Excesso de distratos e aumento dos estoques
Outro fator negativo para as empresas foi o aumento dos estoques ao longo de 2014, situação ligada ao crescimento das rescisões de vendas. No momento da entrega das obras, muitos compradores não tiveram capacidade de assumir financiamento com os bancos, enquanto investidores decidiram devolver o imóvel, que já não se valoriza tanto.

"O cenário do setor é de um estoque muito grande de produtos acabados. As empresas terão de fazer a limpeza desses produtos e isso impacta a nossa capacidade de lançamento", diz o diretor presidente da Rodobens Negócios Imobiliários, Marcelo Borges. A companhia tem adiado a oferta de novos empreendimentos por causa da concorrência dos imóveis em estoque, que têm sido comercializados com descontos agressivos. Isso acontece porque as unidades prontas geram custos de condomínio e manutenção para as incorporadoras. "Isso vai prejudicar não só nossos lançamentos, mas o de todas as empresas", diz Borges.

Descontos vão continuar
Diante do esfriamento do setor, algumas companhias cogitam oferecer descontos aos consumidores, abrindo mão de margem para ganhar liquidez. A situação foi admitida por empresas como a PDG, Rossi, Tecnisa e Eztec. "Se o mercado melhorar, vamos aumentar um pouco o preço e ganhar margem. Se piorar, vamos diminuir um pouquinho", disse o diretor vice-presidente da incorporadora Eztec, Flávio Ernesto Zarzur, em reunião com investidores.

(O Estado São Paulo - São Paulo/SP - Economia - 30/12/2014 - Pág. B10)

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sexta-feira, 2 de janeiro de 2015

Gazeta do Povo: Crise imobiliária atinge setor de locação de lojas

Contribuição do leitor André Luiz Aguiar
“O porcentual (de reajuste dos aluguéis) bem abaixo da inflação reflete a lei da oferta e procura, que obriga os proprietários a segurar os preços e negociar mais”, acrescenta Tomazini
A oferta de lojas à espera de novos negócios cresceu 9% de janeiro a novembro em Curitiba. Os dados são do Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial (Inpespar), ligado ao Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR).
Copa, a eterna culpada
Eventos como a Copa do Mundo e as eleições e o ano difícil da economia nacional, que levou ao fechamento de negócios e à entrega dos pontos comerciais, são apontados como as principais razões para o aumento da oferta.
“O setor imobiliário acompanha muito o que acontece no cenário econômico nacional. O setor de serviços e varejo não foi bem e cresceu pouco em 2014, em torno de 2%, enquanto em anos anteriores esse crescimento chegava aos 7%. O varejo está sentindo essa esfriada, e, com isso, a locação dos espaços comerciais vai ficando mais fraca”, explica Lucas Dezordi, coordenador do curso de Ciências Econômicas da Universidade Positivo (UP). O economista lembra que o aluguel é um dos custos fixos mais significativos sobre o orçamento das empresas, podendo corresponder a 15% da receita do negócio, em alguns casos.
Assim como ocorreu com os conjuntos comerciais, aumentou, ao longo do ano, o tempo médio para a locação das lojas. Entre janeiro e novembro, o acréscimo foi de sete dias corridos, mantendo acima dos quatro meses o prazo para que os proprietários vissem os imóveis ocupados. 
Retorno muito abaixo da inflação
O acréscimo da oferta, somado ao maior tempo para a locação dos imóveis, fez com que o reajuste do valor do aluguel ficasse em 2,53%, menos da metade da inflação registrada no período (5,6%). “O porcentual bem abaixo da inflação reflete a lei da oferta e procura, que obriga os proprietários a segurar os preços e negociar mais”, acrescenta Tomazini.
Para os locatários, este é um momento oportuno, uma vez que a maior disponibilidade de imóveis favorece a pesquisa e a opção pela melhor oferta, lembra Dezordi, da UP.
(Gazeta do Povo - Imobiliário - 31/12/2014)
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terça-feira, 30 de dezembro de 2014

Exame: Especialistas e empresários esperam queda nos preços em 2015

"O ano vai ser difícil para o mercado imobiliário. Os preços devem ficar estáveis ou cair, na média, e não descarto uma queda nominal", diz o economista Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice Fipezap

O ciclo de alta no preço dos imóveis residenciais ficou para trás. O preço esfriou e passou a subir num ritmo próximo ao da inflação. A tendência para 2015 é de que os valores continuem nessa linha, com possibilidade de queda em algumas regiões.

"O ano vai ser difícil para o mercado imobiliário. Os preços devem ficar estáveis ou cair, na média, e não descarto uma queda nominal", diz o economista Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice Fipezap, que calcula a evolução do preço dos imóveis em 20 cidades a partir de anúncios na internet.

48% dos empresários do setor esperam queda nos preços
Segundo consulta feita pelo Núcleo de Real Estate da USP, 41% dos empresários do setor acham que os preços de lançamentos e de estoques devem crescer em linha com a inflação.

Outros 48% esperam queda, sendo que 41% esperam depreciação moderada e 7% cogitam queda acentuada. Só 10% esperam alta maior que a inflação.

O coordenador do núcleo, João da Rocha Lima, disse que os preços devem cair em cidades como Salvador, Manaus e Brasília. 

(Revista Exame - Seu Dinheiro - Notícias - 30/12/2014)

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segunda-feira, 29 de dezembro de 2014

O Globo: Mercado imobiliário quase parado. Cenário se repetirá em 2015

O mercado está emperrado. A percepção de que os valores atingiram o pico em termos reais afastou os investidores, enquanto que parte da oferta ainda espera receber valores acima do mercado atual, avalia o economista Marcus Valpassos, diretor da Galanto Consultoria

Um ano tão difícil como o que passou. Mesmo sem eventos como Copa do Mundo e eleições, que afetaram a economia e o mercado imobiliário, 2015 ainda deve ser de muitas dificuldades e resultados parecidos aos de 2014. Um ano em que os momentos de paralisação nas vendas e lançamentos se revezaram com períodos de retomada nas negociações.

- O mercado está emperrado. A percepção de que os valores atingiram o pico em termos reais afastou os investidores, enquanto que parte da oferta ainda espera receber valores acima do mercado atual, avalia o economista Marcus Valpassos, diretor da Galanto Consultoria. 

Neste contexto, 2015 deverá ser de baixo crescimento ocasionado por contração monetária, fiscal e de consumo das famílias. O que pode impedir que o mercado imobiliário se recupere de forma mais extensa.

Os preços sofreram uma forte desaceleração, o que deve continuar ao longo de 2015. Segundo o FipeZap, até novembro deste ano, o índice composto — que mede os preços de sete cidades — foi de 6,3%, contra 11,7% no mesmo período do ano passado. No Rio, o acumulado até novembro passou de 13,8%, em 2013, para 7,1% este ano.

- Essa desaceleração deve continuar ao longo de 2015, quando os preços não devem subir mais que a inflação. Mas não acredito numa queda vertiginosa no Rio. A cidade ainda tem boas perspectivas com Olimpíadas, VLT nascendo, Porto se consolidando — diz Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-Rio).

Crescimento negativo
Na construção civil, a atividade ficou muito aquém do esperado. A expectativa de crescer cerca de 2,5% não se confirmou, e a previsão é o setor não apresentar nada mais do que 0,5%. No ano passado, a expansão da construção foi de 1,6%.

- A gente cresceu muito abaixo do nosso potencial. Em grande parte por conta da perda da confiança dos investidores. É um setor de longo prazo, se não houver uma previsibilidade do que pode acontecer, o investimento arrefece e a atividade acaba diminuindo, diz Luís Fernando Mendes, economista chefe da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), acrescentando que a previsão de 0,5% só deve se confirmar quando houver uma revisão dos dados. 

- Quando o IBGE divulgar os números, é possível que se fale num crescimento negativo de 5%, porque o que é usado como referência é a produção de materiais de construção, que realmente caiu. As empresas estão, sim, diminuindo a atividade, mas estão com bons estoques. O setor estava indo em outro ritmo e arrefeceu, mas 0,5%, que é o número no qual acreditamos, ainda não mostra necessariamente uma queda.

Ano difícil
No Rio, embora os números tendam a ser melhores, por conta das obras de infraestrutura que ainda acontecem na cidade, houve queda de cerca de 15% no número de lançamentos de imóveis em relação a 2013. Um resultado que reflete as dificuldades do mercado ao longo do ano, mas que não é visto como algo totalmente ruim pelo setor, como explica o presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Rio (Ademi-RJ), João Paulo Matos.
- Passamos por um ano difícil, mas isso ajuda o setor a amadurecer. Existe um mau humor no mercado, um certo pessimismo, mas a longo prazo a valorização dos imóveis continua superior a outros investimentos. Tivemos um período em que o mercado absorvia tudo. Agora, para conquistar o consumidor, precisamos investir cada vez mais em qualidade, diz Matos, que acredita em crescimento de cerca de 5% em 2015, com 20 mil unidades lançadas, uma média que deve permanecer pelos próximos anos.

Para economista, será preciso ter criatividade
Para o economista Gilberto Braga, além de qualidade, será preciso ter criatividade: - A diferenciação de lançamentos será um grande fator de vendas. As incorporadoras deverão oferecer boas plantas, unidades parcialmente mobiliadas, facilidades coletivas.

(O Globo - Economia - Imóveis - 28/12/2014)

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